Warning : Don't buy a house at Pacific Grand Villas, Marigondon, Mactan, Cebu

[crashman]

Hallo, ik heb deze topic ook in het engels geplaatst om zo meer mensen te kunnen bereiken :
Hello, i put this topic in english so more people may understand my warning :


Hello we are a belgian-filipino couple who bought a house at Pacific Grand Villas in Marigondon, Mactan, Cebu in 2006
We bought the esperanza model cash and also paid for the title fee.

But now in 2013, 7 years later, the company Philippine Estates Corporation, presided by Mrs Tin with their head office
in Manila still didn't issue the title for this house.

As a result we cannot have it sold neither we can use it as a collateral for a bank loan.  So in fact at this point it is
pretty worthless.

May some of you may think it surely must be your fault, but we are not the only victims of this scam.  I guess nearly
100 families were cheated the same way.

Still this company goes on selling houses under the same name and opening new phases, ripping off unaware
customers, mainly foreigners.

They had a luxurous office in Cebu before in Waterfront hotel but now they only have a very small office in the
center of Cebu with a limited number of clerks and no longer aircon.  Also about every year or two years the
staff is replaced so there is no following up of complaints filed by individual owners.

I put this article because I really had enough and i want to warn you guys also against these people.
Also i hope to find other victims so we may start a joint lawsuit against them and share the costs to ask the
services of an excellent lawyer.

Reactions of people who can gives us advice in this matter are very welcome of course.

Thanks you for reading my topic


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Hallo, we zijn een belgisch-filipijns paar dat in 2006 een huis gekocht heeft in Pacific Grand Villas gelegen in Marigondon, Mactan, Cebu.
We hebben toen het Esperanza model volledig cash betaald incl. kosten voor het bekomen van de eigendomstitel.

Nu zijn we 2013, dus 7 jaar later, en de firma Philippine Estates Corporation, met als voorzitter Mevr. Tin en met hoofdkantoor in
Manila heeft ook nog steeds de titel niet bezorgd.

Als gevolg hiervan kunnen we het eigenlijk niet verkopen en kunnen we het ook niet gebruiken als borg om een banklening
te bekomen.  Op dit moment is het dus eigenlijk waardeloos.

Sommigen denken waarschijnlijk dat het onze eigen fout is, maar we zijn zeker niet de enige slachtoffers die nog steeds geen
eigendomstitel konden bekomen. Ik schat het aantal gedupeerden op een kleine honderd families.

En toch gaat deze maatschappij verder met het verkopen van nieuwe woningen in nieuwe fases en blijft dus klanten oplichten
die zich van geen kwaad bewust zijn.

De firma had vroeger een luxueus kantoor in het Waterfront Hotel in Cebu maar nu schiet er enkel een piepklein kantoor over
in het centrum van Cebu met een kleine bezitting die moeten werken in een stikhete ruimte zonder aircon.  Om de paar jaar
wordt de volledige staf vervangen zodat er geen opvolging gebeurt van de klachtendossiers.

Ik plaats daarom deze topic omdat ik er mijn buik van vol heb en ook andere mensen wil waarschuwen voor deze wanpraktijken.
Tevens hoop ik op deze manier andere gedupeerden te vinden zodat we misschien een gezamenlijke klacht kunnen indienen en
de kosten van een goede advocaat kunnen delen.

Reacties van mensen die ons tips of advies kunnen geven zijn uiteraard zeer welkim


Dank u voor het lezen van mijn bericht
Thanks you for reading my topic

[robert van dijck]

Kun je in het kort uitleggen in het nederlands? ben ook zinnens iets te kopen in de filipijnen

robert

[crashman]

Als ik jou was zou ik alles niet 2 keer maar zeker 10 keer checken, ook door een advocaat.
Persoonlijk raad ik af iets te kopen in de Filippijnen, je kan veel beter iets huren zo riskeer
je minder geld kwijt te raken als er iets verkeerd loopt.  Ik vind de huurprijzen over het algemeen
ook veel interessanter dan de aankoopprijzen van een woning.

[gosternokke]

Lijkt me in deze zaak belangrijk   gezaamenlijk op te trekken met de andere gedupeerden. Kijk als er 1 gedupeerde op de  in hun kantoor moeilijk doet , die kunnen ze nog wel afpoeieren, met honderd gedupeerden is dat weer al een stuk moeilijker.


maar om nou te zeggen dat je aankoop volledige waardeloos is ,gaat me net te ver. Je kan het niet verkopen of in onderpand geven, wel bewonen  of verhuren toch ?

  Iets huren is zowiezo weggegooit geld, zie je niks meer van terug.

[Rich]

Lijkt me in deze zaak belangrijk   gezaamenlijk op te trekken met de andere gedupeerden. Kijk als er 1 gedupeerde op de  in hun kantoor moeilijk doet , die kunnen ze nog wel afpoeieren, met honderd gedupeerden is dat weer al een stuk moeilijker.


maar om nou te zeggen dat je aankoop volledige waardeloos is ,gaat me net te ver. Je kan het niet verkopen of in onderpand geven, wel bewonen  of verhuren toch ?

Iets huren is zowiezo weggegooit geld, zie je niks meer van terug.

Soms wel en soms niet vind ik.

De kerkhoven liggen vol met mensen die rijk gestorven zijn (onroerend goed)  maar vergeten hebben om te leven  

Hangt allemaal van de situatie af natuurlijk, maar soms is het beter om te huren, en de rest van je kapitaal op te leven en van het geld te genieten.

Onroerend goed is de beste belegging, maar niet ten koste van.

[Ronny55]

Huren of kopen , daar zijn de meningen verdeeld, Er zijn voor en nadelen.

Huren: Of wel is het duur ofwel moet je huren "filipono style", kabouter huisjes, meestal maar 2 slaapkamers 3x3 als ze al zo groot zijn 2x2 badkamer...als er eentje aan het douchen is mag de andere in zijn broek schijten....en je moet het nemen zoals het is. Dan kan je wel iets vinden rond de 10000 php/maand. De huur ben je kwijt uiteraard.
Maar, neem aan je gaat huren hoewel je het kapitaal om te kopen hebt.....Je investeerd je kapitaal bij een betrouwbare(  ) finaciele instelling aan 1%/maand. Dan brengen 2.500.000 php je 25000 php/maand op...Is dan wel een time deposit niet zonder risiko. en na goed 5 á 6 jaar is je kapitaal verdubbeld

Kopen: je heb dan alles zo'n beetje in de hand ....tenminste als ze je niet belazeren....Als je stress bestendig zijt is zelf bouwen de beste oplossing 2 á 3 vaklui inhuren á 400php/man/dag, omringt door 5 tal maneuvers 250 php/man/dag. Met een cotractor ben al vluch aan de 25.000 php/m2.
Je kan ook een huis kopen met potencieel en het verbouwen naar je wensen.
Maarja dan zit met een eigendom op naam van een  wat niet simpel weer te verkopen is.

[innka3]

Kun je in het kort uitleggen in het nederlands? ben ook zinnens iets te kopen in de filipijnen

robert

nou heel kort dan ''ze hebben op een sub-div. een huis gekocht maar na zeven( 7 ) jaar
hebben ze nog steeds geen title (eigendomsbewijs) 

[Paring Belga]

Huren of kopen , daar zijn de meningen verdeeld, Er zijn voor en nadelen.

Huren: Of wel is het duur ofwel moet je huren "filipono style", kabouter huisjes, meestal maar 2 slaapkamers 3x3 als ze al zo groot zijn 2x2 badkamer...als er eentje aan het douchen is mag de andere in zijn broek schijten....en je moet het nemen zoals het is. Dan kan je wel iets vinden rond de 10000 php/maand. De huur ben je kwijt uiteraard.
Maar, neem aan je gaat huren hoewel je het kapitaal om te kopen hebt.....Je investeerd je kapitaal bij een betrouwbare(   ) financiele instelling aan 1%/maand. Dan brengen 2.500.000 php je 25000 php/maand op...Is dan wel een time deposit niet zonder risiko. en na goed 5 á 6 jaar is je kapitaal verdubbeld

Kopen: je heb dan alles zo'n beetje in de hand ....tenminste als ze je niet belazeren....Als je stress bestendig zijt is zelf bouwen de beste oplossing 2 á 3 vaklui inhuren á 400php/man/dag, omringt door 5 tal maneuvers 250 php/man/dag. Met een cotractor ben al vluch aan de 25.000 php/m2.
Je kan ook een huis kopen met potencieel en het verbouwen naar je wensen.
Maarja dan zit met een eigendom op naam van een   wat niet simpel weer te verkopen is.

Ronny,

Het is reeds zeer moeilijk nog een hoge interest te krijgen bij een bank.  Een Time Deposit is amper 1% of een beetje meer "per jaar" hier in de Filipijnen.

Je kan wel wat meer krijgen als je je kapitaal legt op obligaties die een bank schenkt waar die wel meer dan 6% gaat per jaar hier in de Filipijnen.  Ook kun je meer risiko's nemen en investeren rechtstreeks op de Filipijnse Beurs of ook bij een bank die je geld investeerd op de beurs.  Die zijn wel voor een langere termijn om de lage en de hoge punten te krijgen van de aandelen die de bank kiest in hun portfolio.

[Paring Belga]

Hallo, ik heb deze topic ook in het engels geplaatst om zo meer mensen te kunnen bereiken :
Hello, i put this topic in english so more people may understand my warning :


Hello we are a belgian-filipino couple who bought a house at Pacific Grand Villas in Marigondon, Mactan, Cebu in 2006
We bought the esperanza model cash and also paid for the title fee.

But now in 2013, 7 years later, the company Philippine Estates Corporation, presided by Mrs Tin with their head office
in Manila still didn't issue the title for this house.

As a result we cannot have it sold neither we can use it as a collateral for a bank loan.  So in fact at this point it is
pretty worthless.

May some of you may think it surely must be your fault, but we are not the only victims of this scam.  I guess nearly
100 families were cheated the same way.

Still this company goes on selling houses under the same name and opening new phases, ripping off unaware
customers, mainly foreigners.

They had a luxurous office in Cebu before in Waterfront hotel but now they only have a very small office in the
center of Cebu with a limited number of clerks and no longer aircon.  Also about every year or two years the
staff is replaced so there is no following up of complaints filed by individual owners.

I put this article because I really had enough and i want to warn you guys also against these people.
Also i hope to find other victims so we may start a joint lawsuit against them and share the costs to ask the
services of an excellent lawyer.

Reactions of people who can gives us advice in this matter are very welcome of course.

Thanks you for reading my topic


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Hallo, we zijn een belgisch-filipijns paar dat in 2006 een huis gekocht heeft in Pacific Grand Villas gelegen in Marigondon, Mactan, Cebu.
We hebben toen het Esperanza model volledig cash betaald incl. kosten voor het bekomen van de eigendomstitel.

Nu zijn we 2013, dus 7 jaar later, en de firma Philippine Estates Corporation, met als voorzitter Mevr. Tin en met hoofdkantoor in
Manila heeft ook nog steeds de titel niet bezorgd.

Als gevolg hiervan kunnen we het eigenlijk niet verkopen en kunnen we het ook niet gebruiken als borg om een banklening
te bekomen.  Op dit moment is het dus eigenlijk waardeloos.

Sommigen denken waarschijnlijk dat het onze eigen fout is, maar we zijn zeker niet de enige slachtoffers die nog steeds geen
eigendomstitel konden bekomen. Ik schat het aantal gedupeerden op een kleine honderd families.

En toch gaat deze maatschappij verder met het verkopen van nieuwe woningen in nieuwe fases en blijft dus klanten oplichten
die zich van geen kwaad bewust zijn.

De firma had vroeger een luxueus kantoor in het Waterfront Hotel in Cebu maar nu schiet er enkel een piepklein kantoor over
in het centrum van Cebu met een kleine bezitting die moeten werken in een stikhete ruimte zonder aircon.  Om de paar jaar
wordt de volledige staf vervangen zodat er geen opvolging gebeurt van de klachtendossiers.

Ik plaats daarom deze topic omdat ik er mijn buik van vol heb en ook andere mensen wil waarschuwen voor deze wanpraktijken.
Tevens hoop ik op deze manier andere gedupeerden te vinden zodat we misschien een gezamenlijke klacht kunnen indienen en
de kosten van een goede advocaat kunnen delen.

Reacties van mensen die ons tips of advies kunnen geven zijn uiteraard zeer welkim


Dank u voor het lezen van mijn bericht
Thanks you for reading my topic

Hello Dvd,

Sorry van dat te horen.

Doch nu dat je in het huis woont en ook vele andere, het huis is op een grond gebouwd.

Er zijn twee delen hier van je goed.

Grond en Huis.

De Grond heeft alleen de Title.

De Grond heeft ook een eigendomsbewijs (hier noemen ze Declaration of Real Property).

Het Huis heeft alleen een eigendomsbewijs (Declaration of Real Property).  Zo geen Title (huis) die op de Registry of Deeds Office ligt.  Alleen de grond ligt daar.

De Declaration of Real Property dossier (huis en grond) ligt bij de Assessor's Office in het stadshuis waar je woont.

Wat jullie achter zijn is de Property Title (de grond) op jou naam.  Ook wel de Declaration of Real Property, ook met jou naam erop.

De verkavelaar en aannemer van het huis heeft een huis gebouwd op de grond die je kocht tesamen met het huis erop.

Op de gemeente moet er nu wel een eigendomsbewijs (Declaration of Real Property) bestaan van je grond.  Op dit papier (document) staat er gewoonlijk ook de Property Title nummer.  Je kan er achter gaan als je de legale nummers van je grond heeft (lot nummer/block nummer en adres) en naar de Assessor's Office gaan met die informatie.  Zij weten dan wel waar je dossier is (Declaration of Real Property).  Dat is maar 1 letter-size papier.  Van voren en van achter informatie gedrukt.

Eens je jaarlijkse grond/huis belasting betaald bestaat dit document (Declaration of Real Property) reeds en moet je even nagaan bij de Assessor's Office in het stadshuis daar als die bestaat (op je naam of op de naam van Philippine Estates Corporation.)  Waarschijnlijk staat het nog op de Philippine Estates Corporation en ook de naam van Philippine Estates Corporation staat op de Property Title (de grond).

Geen probleem met dat.  Ze hebben juist niemand aangezet (brokers of advocaten) om al gronden en de huizen op de naam van de eigenaars te zetten.

Als de naam van Philippine Estates Corporation nog altijd op die legale papieren staat moet je nog de grond/huis belastingen niet betalen.  Legaal moet je dat niet doen als het nog niet op je naam staat.

Het kan nu wel je verantwoordelijkheid zijn om alles eens een beetje uit te kienen om zo je grond en huis over te zetten op jou naam (of de naam van je vrouw en jou als echtgenoot) met eerst te de papieren (Declaration of Real Property en Property Title) van je grond te krijgen.  Op de Declaration of Real Property staat waarschijnlijk nog maar alleen de grond en nog geen huis.  Die papieren kan je krijgen bij de Assessor's Office in het stadshuis.

Nu kan je naar een Notary Public office gaan en vraagt als ze je eigendom (grond en huis) kunnen over maken op jou naam met de Declaration of Real Property document die je in je handen heeft waar ze dan ook de Property Title nummer kunnen zien erop.

[gosternokke]

@ dvdcrusher,Ik zag het ook gepost staan op het Living in Cebu forum  , waar ook goed responce op is gekomen 

http://www.livingincebuforums.com/ipb/topic/63750-pacific-grand-villas-in-mactan-after-6-years-still-no-title/



  Je zou het eventueel ook nog op andere  forums kunnen plaatsen, ieder land in  heeft tegenwoordig wel een filippijnenforum .

[Rich]

Hopelijk komt het alsnog in orde met de title. Al 7 jaar in onzekerheid leven is alles behalve.

[Kano]

Vraag me nog iets anders af. Is de Capital Gains Tax wel betaald door de verkoper? Deze moet namelijk worden betaald "within 30 days after each sale, exchange, transfer or other disposition of real property". Als deze niet op tijd betaald wordt dan wordt er een boete geheven die oploopt in de tijd.

[Paring Belga]

Die verkavelaars zijn reeds zo slim dat ze die Captial Gains Tax aan de koper geven om die te betalen, zonder dat de koper het weet.  De Captial Gains Tax is reeds in de verkoopprijs gedaan.  Ik weet niet als het 6% of 10% is voor een firma die condo's of gronden verkoopt.

Vele verkavelaars in de Filipijnen trekken dat niet aan om Property (land) Titles over te maken naar de nieuwe eigenaar.  Dat was ook zo het geval van ons toen we een huis kochtten in General Trias, Cavite.

Van Camella Homes ging het over naar een Estate firma (kan op de naam niet meer komen), en wij hebben dan via Camella wel de title gekregen.  Moest wel vele keren weg-en-weer gaan en hen altijd koesteren om de updates te weten, maar ze deden het toch voor ons.

Doch, het was wel tegen hun goesting dat ze het deden.

In dit geval bij Pacific Grand Villas is het dezelfde situatie.

De eigenaar weet wie het is en ik zou dan wel maken dat ik m'n eigen grond en huis overmaak naar m'n naam.

Van het zo te lezen willen ze andere mensen hebben om de onkosten voor de advokaat te delen en dat is niet goed.  Er zal in-fighting gebeuren en i.p.v. het geld te geven aan een advokaat (of iemand anders die de leider zal worden van de zaak) zou ik m'n gatje nemen en met het geld zou ik alles zo een beetje regelen met het stadshuis en een broker om m'n land title te krijgen.

 

[bananacreek]

Vraag me nog iets anders af. Is de Capital Gains Tax wel betaald door de verkoper? Deze moet namelijk worden betaald "within 30 days after each sale, exchange, transfer or other disposition of real property". Als deze niet op tijd betaald wordt dan wordt er een boete geheven die oploopt in de tijd.

ART. 1487 — The expenses for the execution and registration of the sale shall be borne by the vendor, unless there is a stipulation to the contrary.

Voorbeeld waarin de capital gain-tax word omstreden:

https://www.google.com.ph/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CCwQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.lawphil.net%2Fjudjuris%2Fjuri1990%2Ffeb1990%2Fgr_90639_1990.html&ei=KzA8Usf_GI2PrgfPhYAo&usg=AFQjCNGsy90uFgH8mLDe3K-6SSRJGXOHRw&sig2=wZ991xzYkAWAsonDLsW2iQ&bvm=bv.52434380,d.bmk