info over het kopen van een huis op de Filippijnen !

[koy]

Ik heb me laatst ingeschreven op een yahoo blog waar buitenlanders over eigendommen vragen en antwoorden kunnen posten. De antwoorden komen van real estate kenners, meestal buitenlanders die ervaring hebben in aankoop en tips en raad geven.

Ik heb hier 2 checklists for buying property dat ik jullie niet wil onhouden, hier komen ze (de 2de zal ik apart posten)


Checklist for Purchasing Property in the Philippines

Here is the short list on what I would suggest you do. Be very careful and remember you are in the driver's seat. Properties above a million pesos can take years to sell. You may be the only possible buyer the sellers have ever had. One option to consider is to sign a year lease with an option to buy and make a
contract to sell that locks in a price but also has an escape clause for you.

1. Get the title number from the seller and get a Certified True Copy of the
Title from the Register of Deeds (ROD). About 50 pesos. Do not accept a copy or even the original title from the owner because the title in the ROD may be
annotated. Make sure there are no annotations or encumbrances (aka liens) on the property. The encumbrances will be on the back of the title. If there are encumbrances they must be cleared prior to the title transfer. Also make sure
you are dealing with the owner of the property get some ID and meet together
with the Barangay Captain or his priest. (note - If you follow through and buy
the property you will need 5 or 6 certified true copies of the title.)

2. Make sure the taxes are paid and that all the numbers on the tax
paperwork correspond to the title if any of the numbers are wrong it could take
months more to get your title. The seller should have these documents. You can go to the tax assessor's office if you want, but if the owner has the copy of
the paid taxes I would take it as real.

3. Get a copy of the subdivision or lot plan from the Register of Deeds or maybe there is a Tax Map Office. The seller will say it is not necessary but I would strongly suggest you get the subdivision plan. This is a bluish (blueprint) color and it will be 2 to 4 feet square and was certified by a geodetic engineer. You might need to hire a geodetic engineer to request this document and that should cost 1000 - 2000 pesos. Make sure the survey shows the correct lot number. If you want to be extra careful you can conduct a relocation
survey of the property which will basically verify the original geodetic survey.

4. Type up a Contract to Sell that describes the method of payment and the
property. Type up an Absolute Deed of Sale. The seller will probably want you to pay for the property when they sign the Absolute Deed of Sale because in theory and legally when they sign the Absolute Deed of Sale you will be the lawful and rightful owner of the property. I suggest that you try to pay about 5-10 percent (certainly no more then 50%) when you sign the Absolute Deed of Sale ( 6% of this money to pay the capital gains and the document stamp 1.5%) and don't pay the balance until you get the title in your hands with your wife's name on the title. This can all be specified in the Contract to Sell. Most people will not want to sell, execute the Absolute Deed of Sale with out getting all the money, but that really puts you at risk if there is a problem getting the title and the seller has all their money and no motivation to help you.

5. A lawyer will want 2-5 percent of the purchase price if they make up the
Contract to Sell and/or Absolute Deed of Sale and they will probably do it wrong. Negotiate that the seller pays for the lawyer is the best option, put
this in the Contract to Sell and make the paper work (contract to sell /
absolute deed of sale) yourself. But you still need a lawyer to notarize the documents and that should cost 2000 - 5000 pesos at most.

6. You have to get through the BIR, where the seller pays the capital gains (6%) and the Document Stamp (1.5%). Next the documents need to get clearance
from the tax office, and maybe from other government offices like the Department of Agrarian Reform (DAR). I am sure this is differs slightly in each province. Your wife will need to get a Tax Identification Number (TIN) at the BIR. The other transfer taxes (0.5%) and registration fee are paid by the buyer (0.25%).

7. Now you are ready to go to the Register of Deeds with all of your documents. They will probably take 2 to 4 weeks to type up your title. Make sure they don't make a mistake on the title when you pick it up. We asked nicely and they did our title in 3 days because we were leaving the Philippines.

Last thoughts...
Don't "buy" tax declaration land or patent title or homestead titled land.
Only buy Original Title (OTC) or Transfer Title Certificate (TTC). Always be sure you are dealing with the owner of the property. Be cautious when someone has a Special Power of Attorney. Don't buy a property if a person on the title is deceased / dead (i.e. husband alive and wife is dead) it is best to have them get a new title. Don't buy land that is more then 5 hectares because the government DAR might very likely claim the land when you try to title it. Always be prepared to walk away. Use a camera record every meeting, transaction, survey etc... I am not sure of the legality/admissibility of the recording but it tends to give people the appropriate pucker factor if they are thinking about staying from the truth.

[koy]

En hier is de 2de (sorry enkel in Engels)


I have enjoyed reading this site over the last several years. I have done a
flurry of posting a few times while we were looking at properties in Cebu, well
we are looking again although it can be frustrating to get a info from the
seller and/or realtor.

Scott and Margie

Here is the checklist.

1
Ask owner the location of the bank is which is using the property for
collateral. Ask for a copy of the Tax Declaration or ask to make a copy, photocopy all pages, both sides of Tax Declaration document which owner shows you.
Ask for a copy of the Tax Receipts or ask to make a copy, photocopy all pages,
both sides of Tax Receipts which owner shows you.
If there is a Title ask for a copy or ask to make a copy, photocopy all pages,
both sides of Title which the owner shows you
If there is a Deed ask for a copy or ask to make a copy, photocopy all pages,
both sides of Deed which the owner shows you
Start a journal of what seller and neighbors tell you. Use complete names,
location and date as much as possible.
Keep track of all your investigation in this journal to refer back to later.
This should include what is you are told at the Bank, ROD , Tax Assessor's
office and DENR.
Verify that the person named on the tax declaration is the same one that is
selling the property
If possible talk to the neighbors (children of seller?) which have boundary with
property and see if any disagreements about boundary the owner is showing you or
if the owner is allowed to sell that land.
Verify that there is access to the property by way of a public road.
Verify access to water and electricity.

2
Use photocopy of tax declaration and tax receipts (and possibly Title and Deed) to compare to what is on file at:
Bank, Registor of Deeds, Municipal Tax Assessor's office and DENR. Verify that documents are the same with no leans or notations or additional loans as the documents from owner.
Expect to see a loan of 25000 pesos against land from the bank notated on tax declaration when at bank.

At the bank, determine if there are any back payments on loan, penalties or pending foreclosure and how it affects purchasing the property (you may need to bring owner to bank to be able to view documents, this may help confirm sellers identity).
(you will want to get a photocopy of the original documents from the bank all
pages and both sides)

At the Municipal Tax Assessor's office, determine if any and how much back
taxes are owed and how it affects purchasing the property
(you will want to get a photocopy of the original documents from the Municipal Tax Assessor's office going back for 30 years all pages and both sides)

At the Registor of Deeds investigate to see if any sales or loan activity is on
file there regarding this property or the seller. Get a photo copy of any
documents if any (both sides of any documents).

At the DENR region 7 which I think is located in Banilad, Mandaue, visit the
Land Management Division of the Land Managment Service. Inquire about getting a certified true copy of the most recent survey plan. Ask also for a true copy of the lot's Technical Description. While your there, ask to see everything they have on the history of the lot.
Get copies of anything that you think is important. Verify that the land you
are buying is Ailenable and Disposable.

4
Organize all the photocopies in a binder or folder,
Take all photocopies and all discovered information to lawyer (or person that will be our expert) for opinion of any problems with transaction.
Bring your journal to be able to answer any questions from lawyer/expert.
Get back all copies from unless you have duplicates and don't need them.

5
Hire a surveyor to stake out boundaries of property and make sure it matches the property description on the tax declaration. and the boundaries the owner is claiming. Surveyor will mark boundaries.
Allow the owner and neighbors to witness the survey so if they are in disagreement that they will have a chance to speak out before buying property.
Have the surveyor verify that there is access to the property by public road or that the property boundary is adjacent to the public road
Have surveyor verify access to water and electricity. Keep making entries in your journal what the surveyor says.

[gosternokke]

Bij ,, last thoughts,, word gewaarschuwd tegen het kopen van grond dat alleen een ,,taxdeclaratie ,, heeft.  Het hoeft niet altijd fout te gaan  In 1996 eens een perceelje van 500  vierkante meter gekocht met alleen een taxdeclaratie,zodat mijn schoonouders daar een huisje konden bouwen. Nooit problemen mee gehad eigenlijk.

[PeterVL]

@bananacreek; zoals jezelf zegt: Te gecompliceerd omdat hier even snel op te jotten.
Ik zal hier later uitgebreider op terugkomen; ik ga alles op een rijtje zetten op welke manier je je rechten moet verdedigen. Je moet vooral weten dat men vaak gokt op de onwetendheid van de buitenlanders en ja de advocaten spelen daar soms een vuile rol in omwille van de extras die ze dan krijgen van hun arme filipino co burgers; je moet hen soms voor zijn. Ik bedoel je moet hier niet Belgisch of nederlands denken maar Filipijns. Ik merk hier elke dag dat veel buitenlanders zich niet kunnen aanpaasen en iedereen de huid vol schelden, zo kom je nergens; dan klaagt men dat de buitenlanders zich in Belgie niet aanpassen; je ziet the world is small. Enfin, ik bedoel je moet het op zijn filipijns doen, daar moet je echt altijd vanuit gaan.

[koy]

Bij ,, last thoughts,, word gewaarschuwd tegen het kopen van grond dat alleen een ,,taxdeclaratie ,, heeft.  Het hoeft niet altijd fout te gaan  In 1996 eens een perceelje van 500  vierkante meter gekocht met alleen een taxdeclaratie,zodat mijn schoonouders daar een huisje konden bouwen. Nooit problemen mee gehad eigenlijk.

idd en hier een lijstje met zaken om in acht te nemen als je toch tax declared land wil kopen (je kan het maar weten)


The best tips for tax declared land are:


(a) make sure you are only dealing with the person whose name is on the tax declaration.


(b) do not accept any Special Power of Attorney affidavits that gives someone else the right to sell the property. Deal face to face only with the name of the tax declaration and verify that person's identity.


(c) make sure no one else is living or acting as a tenant farmer on the land.


(d) verify with CENRO or DENR when the property was declared alienable and disposable and who was in possession when the original tax dec was issued. make sure there is documents showing a link for the original owner to the current owner. You can apply for an original title 30 years after the property was declared A & D. You need 30 years of possession to get the title but your time in possession is tacked onto the possession of the previous owners. You can get a lessor title with 10 years of possession but I prefer an original title since this is by bar the strongest ownership document around. 


(e) Verify all deed of sales from the original tax declaration to the current owner.


(f) talk with all the neighbors to make sure the seller has the right to sell the property and to make sure there are no disputes over ownership or right of possession.


(g) verify the survey plan or plot and make sure no neighbors are claiming any portion of what you are trying to buy. 


(h) do not buy a bank foreclosure.


(i) make sure their are no pathways or roads running through the property.


(j) make sure that you have a right of way to the nearest public road.


(k) if the property is declared as agricultural, have the owner if possible apply to change it to residential (unless it is obviously a farm). If it is obviously a farm, make sure all the adjoining farmers are fully aware that they have first rights to buy the property if they want to.


(l) if everything is in order, build a cheap fence around the property and wait two weeks before you give your final payment. if no one objects to the cheap fence, you should be okay.

few tax declared properties will meet the above.

[Digos]

Ik las een tijdje terug iets over foreclosed propertie, wat meer veilig zou zijn om iets te kopen.

Iemand ervaring daarmee?

[Kano]

Mmmmm, veilig? Zou kunnen, maar het is in de Filipijnen. Een tijdje geleden las ik een blog over een "foreclosed property" waar je nu niet bepaald vrolijk van wordt. Het is in het Duits, maar ik heb even de moeite genomen om het te vertalen.

Een goede vriend van mij uit Iligan City, die bemiddeld en invloedrijk is, heeft het volgende ervaren. In 1979 verwierf hij van een bank 64 hectare grond in Bukidnon. Dit land was gehypothekeerd door de eigenaar, maar de lening werd nooit terug betaald. Daarop nam de bank het land in beslag en na een jaar, waarin de eigenaar het land kan terugkrijgen na betaling van alle schulden, kosten en rente, verkocht de bank het terrein aan mijn vriend. Hij wilde er een ranch van maken, maar hij en zijn mensen zijn met geweld van het land verdreven. De oude eigenaar was van mening dat het land nog steeds van hem was.

Mijn vriend beklaagde zich en kreeg in eerste aanleg gelijk. De oude eigenaar ging in beroep en verloor in tweede aanleg. Daarop ging de zaak door naar de "Surpreme Court" die vervolgens in 2007! finaal besloot dat de oude eigenaar geen rechten heeft over het land.

Mijn vriend  trok er daarna op uit met de "Sheriff" (Filipijnse deurwaarder) om het hele land, dat hij 28 jaar eerder had gekocht, nu eindelijk in bezit te kunnen nemen. De oude eigenaar was inmiddels overleden en zijn zonen schoten er onmiddellijk op los. De sheriff raakte gewond en mijn vriend had weer het nakijken. Van een aangifte van poging tot moord bij de politie kwam niets, omdat die wees op het zogenaamde "home right" van de eigenaar.

Hij was nu gedwongen om weer klagen, want de advocaat van de zonen voerde aan, dat de oude eigenaar op het land geen hypotheek kon vestigen, omdat dit inbreuk zou maken op de erfenis van de kinderen. De bank zou dit hebben moeten weten en het krediet niet hebben moeten goedkeuren. De grap daarbij is, dat alle zonen de leningsovereenkomst mede ondertekenden, en dus willens en wetens hebben afgezien van het recht op successie.

Maar hoe het ook zij, vier weken geleden won mijn vriend weer in eerste aanleg. De advocaat van de kinderen van de eigenaar is inmiddels in hoger beroep gegaan en dus is eens te meer "the Court of Appeals" aan bod.

Uit ervaring wijs geworden, verwacht mijn vriend  dat het ten minste nog 15 jaar duurt voordat over de zaak een definitief besluit wordt genomen. Hij zal het waarschijnlijk niet meer meemaken, maar zijn kinderen kunnen dan doorgaan met de zonen en kleinzonen van de oude eigenaar . Het is onwaarschijnlijk dat die het land zonder gevecht opgeven. Ongeveer 30 jaar zijn verstreken sinds de aankoop van grond. En het einde van het geschil is niet in zicht.


Bron: http://www.phil-life.net/2011/01/09/gerechtigkeit-und-justiz/

[Deep Throat]

Tja, recht hebben en recht krijgen zijn heel verschillende dingen in PH. Bij mijn familie speelt ook iets over 6 ha in Sultan Kudarat, is min of meer in beslag genomen door natives en die stonden direct met de wapens klaar toen mijn zwager vorig jaar alleen maar kwam kijken of het verkoopbaar was. Maar verkoop voor 100000 P (Ik noem het "in verpachte staat zonder pacht" en dat delen door 5) schoot ook niet op dus ik heb ze maar geadviseerd nog maar niet te verkopen.
Misschien kunnen we over 10 jaar nog eens een oorlogje beginnen. De politie doet toch niets. En dan is er nog niet eens een buitenlander betrokken.

[gosternokke]

Ik las een tijdje terug iets over foreclosed propertie, wat meer veilig zou zijn om iets te kopen.

Iemand ervaring daarmee?

Ja,ik heb een aantal jaren terug een stuk grond van de bank gekocht,een foreclosed property zogezegd.  Ik was toen gewoon in nederland en kwam het eigenlijk bij toeval tegen op internet.   Dus ik mijn schoonvader gebeld of hij eens langs wilde gaan bij die bank of het nog beschikbaar was,en dat bleek het geval.  Ik was geinterresserd omdat ik die omgeving waar de grond was goed kende en het perceel voor een lage prijs werd aangeboden. Ik heb het perceel toen ongezien gekocht,en na de aankoop is mijn schoonvader het perceel gaan zoeken samen met de barangaycaptain.Voordeel van een foreclosedproperty is dat het met de papieren meestal wel in orde is. Dat er ook nadelen zijn blijkt wel uit de posting van Kano. Ik heb gelukkig nooit problemen gehad. Toen ik later in Fil. was heb ik het land laten inmeten door een surveyor omdat er nergers een erfgrens te vinden was in het terrein.  En toen kwamen de volwassen kinderen van de eigenaar ook wel poolshoogte nemen en hun beklag doen.   Wat bleek Vader had in een dronken staat iemand anders uit het dorp gestoken, en vervolgens op de vlucht geslagen naar manila.    Ze hadden al jaren geen contact met hem.  En ze bleken ook op de hoogte dat de hypotheek al jaren niet betaald was.  En waren in kennisgesteld door de bank dat het verkocht zou worden, maar niemand had kennelijk de cash om verkoop te voorkomen. Verder deden ze niet moeilijk.

[josv]

  Voor al de kandidaten huizenkopers met al dan niet een lapje land erbij de eerste zinnen nog eens herlezen......         

'n Schreeuwende in de woestijn  Helaas hebben een hoop eigenwijze witneuzen 'n "bevriende" advocaat die beweerd dat het WEL kan